외환위기 때보다도 30%가량 많은 미분양주택 물량으로 심각한 경영난을 겪고 있는 건설업계의 애로를 해소하기 위한 대책마련이 시급하다는 주장이 제기되었다.
대한상공회의소는 10일 국무총리실, 기획재정부, 국토해양부 등에 제출한 ‘미분양주택 증가에 따른 문제점과 개선과제’ 건의서를 통해 지속적으로 증가하고 있는 미분양주택 문제를 해결하기 위해 미분양주택에 대한 ▲ 대출규제 완화, ▲ 취·등록세 및 양도세 완화, ▲ 종합부동산세 합산 배제기간 연장 등 정책과제의 조속한 시행을 요청했다.
대한상의 건의문은 “미분양 주택의 수가 올해 3월말을 기준으로 13만2천호에 달하고 있는데 이는 심각한 수요위축을 보였던 외환위기(‘98년말, 10만3천호)보다도 30%이상 많은 수준”이라면서 “미분양주택 문제에 대한 개선책을 조속히 시행하지 않을 경우 자칫 건설업체들의 자금난을 가중시키고 금융불안으로 이어질수도 있다”고 밝혔다.
실제로 자금력이 상대적으로 취약한 지방의 중소건설업체들은 ‘미분양주택 증가 → 자금압박 → 외부차입 → 금융비용 증가 → 수익성·재무안정성 저하’로 이어지는 어려움을 겪고 있는 실정이다.
대한상의는 “이러한 건설업계의 경영여건이 개선되지 않으면 금융권의 대출기피 및 이로 인한 건설업 전반의 부실로 이어질 수 있기 때문에 정부의 미분양주택 문제 해소를 위한 정책 시행을 요청하게 되었다”고 이번 건의의 배경을 설명했다.
건설사들이 사업추진 시 자금조달 방법으로 주로 사용하고 있는 프로젝트 파이낸싱(PF)도 급속히 얼어붙고 있다. ‘06년 1/4분기 1조6천억원이 넘던 부동산PF를 기반으로 하는 유동화(ABS) 발행금액’이 ‘07년 1/4분기에는 3천3백억원 수준으로 줄어들었고 올해 1/4분기에는 760억원으로 급감했다. 이는 최근 건설경기 부진으로 금융권에서 건설업에 자금지원을 회피하고 있기 때문인데, 이로 인해 건설업체들은 신규사업추진에 필요한 자금의 조달에 있어 어려움을 겪고 있는 악순환이 발생하고 있다.
경영난을 겪고 있는 건설업체들의 부도도 잇따르고 있다. ‘08년 4월 한달에만 11개 업체가 도산해 전년 같은 기간에 비해 부도업체 수가 급증했으며(’07년 4월 : 6개社 도산) 1~4월까지 부도업체수도 37개로 전년동기대비 48% 증가했다.
대한상의는 “이러한 건설업계의 부진이 지속되면 우리 경제전반에도 큰 부담이 될 수 있다”면서 “07년말 금융권이 건설사에 대출한 금액은 102.5조원 수준으로 건설업 부진이 장기화될 경우 해당건설사는 물론 하도급업체 등 연관업체의 연쇄부실로 이어져 금융불안까지 초래할 수 있다”고 우려했다.
대한상의는 이러한 미분양주택 증가에 따른 건설업계의 어려움을 덜어주기 위해 실효성이 크고 상대적으로 부작용 우려는 크지 않은 정책부터 조속히 시행할 필요가 있다고 주장했다.
미분양 주택에 대한 대출규제 완화
우선 미분양주택 해소를 위해 대출규제를 적극적으로 완화하여 수요를 이끌어낼 필요가 있다는 입장이다.
현재 주택에 대한 대출규제로는 주택가치의 40~60%까지만 대출을 허용하는 주택담보인정비율(LTV)이 적용되고 있다. 뿐만 아니라 투기지역 및 수도권 투기과열지구 소재 6억원 초과 아파트 구입시에는 대출에 따른 연간 원리금 상환액을 구매자 연간소득의 40% 이내로 규제하는 총부채상환비율(DTI)도 적용되고 있다. 이런 조치들로 인해 주택교체 수요자 및 소득수준이 낮은 실수요자들의 주택구입이 크게 위축되어 있는 실정이다.
이에 따라 대한상의는 “미분양주택과 신규분양 아파트에 차이를 두어 대출규제를 적용하는 방안을 도입하는 것이 바람직하다”며 “미분양주택 구입에 대해서는 총부채상환비율(DTI) 및 주택담보인정비율(LTV)을 10~20%P 가량 높여줄 필요가 있다”고 밝혔다.
미분양 주택에 대한 세부담 완화
또한 대한상의는 미분양주택 구입에 따른 부담을 덜어주기 위한 세제지원의 병행을 건의했다.
대한상의 건의문은 미분양주택 구입시 취·등록세를 현행 1%에서 0.5% 수준으로 인하해 줄 것을 요청했다. 일반적으로 실수요자의 경우 주택이 가계자산의 대부분을 차지하고 있는 상황에서 추가적인 세부담은 구매를 망설이게 하는 요인이 되고 있어 이를 개선할 필요가 있다는 주장이다.
또한 미분양주택 구입에 따른 1가구2주택 양도소득세 중과면제기간을 현행 1년에서 3년으로 연장하고 미분양주택의 종합부동산세 합산 배제기간을 현행 3년에서 6년으로 연장하는 방안을 적극적으로 검토할 필요가 있다고 덧붙였다.
대한상의 관계자는 “최근 정부가 미분양주택 증가의 문제점을 인식하여 전매제한제도를 완화하였으나, 외환위기 때보다 심각한 미분양주택 문제를 해결하기에는 다소 미흡할 것으로 보인다”며 “정부정책이 실효성을 거두기 위해서는 보다 다양하고 복합적인 대책의 시행이 요구된다”고 밝혔다.
김남규 기자
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