건교부는 ‘3.30 부동산정책’에 따라 제정·공포(2006. 5. 24)된 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’에 대한 시행령 및 시행규칙 등 하위법령 제정안을 마련하여, 변호사·회계사·세무사·감정평가사 등 관련 전문가로 구성된 T/F팀의 검토 및 관계부처 협의(2006. 7. 18～7. 28)를 마치고, 이를 3일 입법예고 했다.
하위법령(안)에서는 부담금액의 기초가 되는 ‘초과이익’을 객관적으로 산정하기 위한 방법을 구체적으로 규정하였다.
① 사업 개시시점 및 종료시점의 주택가격의 산정
② 재건축사업에 소요된 개발비용의 산정
③ 재건축 사업기간 동안의 정상주택가격 상승분의 산정
또한, 시행령(안)에서는 납부의무자인 재건축조합에 부과된 부담금을 조합원별로 배분하는 기준을 제시하였다.
재건축조합은 조합원별 개시시점 주택가격, 종료시점 주택가격 추정 액, 관리처분계획상 청산금(추가부담금 등)을 고려하여 조합원별 부담금 배분비율을 결정하되, 부담금이 법 시행 이후의 기간에 대해서만 안분하여 부과되므로, 개시시점이 법 시행일 이전인 경우에는 개시시점 대신 법 시행일 당시의 주택가격을 고려하도록 하였다.
* 법 시행일 당시의 주택가격 : 개시시점 주택가격에 법 시행일까지의 주택가격 변동분을 합하여 산정
* 주택가격 변동분 : 개시시점～종료시점까지의 주택가격 변동분을 법 시행일까지 일(日) 단위로 안분하여 산정
재건축부담금은 부과종료시점부터 4월 이내에 부과되며, 납부의무자는 부과 일부터 6월내에 이를 납부하여야 하고. 재건축 초과이익 환수제도가 본격적으로 시행되면, 재건축 과정에서 용적률의 증가 등으로 정상이익을 초과하여 발생하는 과도한 개발이익이 효과적으로 환수되어 투기수요가 억제되고 무분별한 재건축에 의한 자원낭비가 줄어들 것으로 기대된다. 또한 부담금 수입 전액은 도시 주거환경 정비, 도시재정비, 저소득층 주거복지 지원 등에 사용될 예정으로 도시내부의 균형발전과 서민 주거안정에 기여할 것으로 전망된다. 한편, 재건축 초과이익 환수제도가 시행되더라도 재건축 부담금은 조합원당 3천만원을 넘는 초과이익이 발생한 경우 개발이익의 규모에 따라 누진률을 적용하여 부과하기 때문에 개발이익의 규모가 상대적으로 적은 수도권 외곽지역 및 지방 등에서는 실제 부담금이 부과되지 않거나 부과규모가 미미할 것으로 예상된다.
이에 일부에서 재건축 부담금이 부과되면 재건축사업 시행시 손실이 발생할 수도 있다는 의견을 제기하고 있으나, 부담금은 전체 개발이익 중 정상집값상승분과 개발비용을 모두 공제한 후 산출한 초과이익의 일부(0～50%)에 대해서만 부과되므로 순손실이 발생할 가능성은 없다. 또한, 기반시설부담금 및 기존의 재건축 임대주택 의무건설 등에 따른 비용을 재건축 부담금 산정시 개발비용으로 인정토록 함으로써 중복부담의 소지를 없앴다. 하위법령 제정안은 입법예고(8.3～8.23) 중에 다양한 이해관계자 및 전문가의 의견을 수렴하고, 규제심사 및 법제처 심사, 국무회의 심의 등을 거쳐 오는 9월 25일부터 시행될 예정이며, 시행일 이후에 관리처분 계획 인가를 신청하는 재건축사업부터 적용된다.
노승선 기자
