왕십리역에 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰 ‘비트플렉스’ 건립하는
(주)비트플렉스 조준래 대표이사
미래형 왕십리역사 개발로 새로운 세계창조
여유 공간 하나없이 빽빽이 들어찬 도심의 빌딩 숲. 계획성 없는 개발로 멋스러운 도심 환경 조성이 이루어지지 않은 서울 거리를 무표정한 얼굴의 시민들은 오늘도 바쁜 걸음을 내딛고 있다. 이들에게 소망이 있다면 숨 막힐 듯한 도심 한 가운데에 잠시 쉬었다 갈 수 있는, 즐길 수 있는 여유로운 공간이 좀 더 많아지는 것. 하지만 서울은 치밀한 계획 하에 조성된 도시가 아니기 때문에 좀처럼 시민들을 위한 공간을 마련하기가 쉽지 않다. 이를 위해서는 미래를 미리 내다보는 안목과 획기적인 아이디어가 필요하다. ‘디벨로퍼’는 적극적인 개발 마인드로 대규모의 계획적인 도시조성을 목표로 한다는 점에서 일반 부동산 업자와는 차별화된다. 이들은 나름대로의 뛰어난 통찰력을 가지고, 자신의 관점에서 판단, 입지 선정을 비롯한 기획 단계에서부터 개발, 시공, 홍보, 분양까지 모든 것을 도맡아 하는 만능인이다. 21C는 산업화 단계를 지나 첨단 과학 기술 시대로 접어들면서 속도감 있으면서도 편안한 도심 환경의 중요성이 더욱 높아지고 있는 시대. 이를 원하는 시민들의 요구와 맞물려 ‘디벨로퍼’들의 역할이 더욱 다양해지고, 기대되고 있다. 시민들이 진정으로 원하는 ‘디벨로퍼’로서 부동산 개발 분야에서 자신만의 노하우를 쌓으며 새로운 프로젝트를 추진 중인 인물이 있으니 그가 바로 왕십리 민자역사 개발 사업에 몸소 뛰어든 (주)비트플렉스 조준래 대표이사이다. (http://www.bitplex.co.kr 대표전화 : 02)2282-4993)
전문적인 지식과 확실한 실무 경험 갖춘 적임자
1979년 삼성 그룹에 입사하여 신입사원 연수교육 후, ‘유통업계 사관학교’로 불리는 신세계 백화점에 지원, 신규사업 팀장과 총무부장을 지냈다. 그 후, (주)풍산유통의 경영기획실장 임원으로 재직하면서 일본 및 미국에 유학, Delco 컨설팅 그룹 부회장을 역임했다. 신세계 영등포점과 동방플라자 Open을 위한 T/F팀, 조선호텔 인수팀을 거치면서 실무 능력을 검증받기도 했다. 특히 프라이스 클럽은 당초에는 도심형 종합물류센터 부지로 일본 대성건설의 컨설팅 주관하에 마스터 플랜이 완료되었던 곳이다. 조대표는 그 곳에서 초대 물류 프로젝트 팀장을 거치면서 유통의 전 부문을 제대로 파악할 계기가 되었으며 그 후 창동부지개발을 위한 신규사업 팀장을 역임하면서 신세계가 백화점 이외의 새로운 업체인 E-mart를 탄생시킴으로써 오늘날 업계 1위의 자리를 재탈환할수 있는 기틀을 만들었다. 이론에 있어서도 해박한 지식을 가지고 있다. 일본 게이오 대학과 미국 U.C. 버클리에 유학, 유통업 전문가로서의 발판을 다졌다. 현재는 한양대에서 국제학 박사 과정을 밟고 있기도 하다. 뿐만 아니라 일본과 미국 부동산 개발 현장에서 부동산에 관련된 실질적인 메커니즘을 직접 체험했다.
2000년부터 시작된 ‘비트플렉스’호 힘찬 항해 중
이론과 실무를 겸비한 조대표는 Delco컨설팅 그룹의 부회장 재임시인 98년 6월 5일 ‘철도청의 출자사업 효율적인 추진방안’에 대한 패널로 참여하여 ‘왕십리 민자역사’와 인연을 맺게 됐다. 특히 99년 12월 31일자로 사업주관자가 된 것을 계기로 새로운 국면을 맞게 된 조대표는 2000년 4월 10일 대표이사 취임 후, 2000년 4월 28일 회사명을 왕십리민자역사주식회사에서 (주)비트플렉스로 상호 및 C.I를 변경하여 기업의 Image를 새롭게 가꾸어 도약의 힘찬 발걸음을 내딛게 됐다. ‘비트플렉스’ 프로젝트는 그동안의 경험을 바탕으로 조대표가 주체적으로 이끄는 최초의 프로젝트이다. 2002년 1월 8일, 대한민국 쇼핑문화의 대명사 ‘신세계 이마트’와 입점계약을 맺었으며, 2003년 3월 14일, (주)CJ 엔터테인먼트로 통합되어 새롭게 태어난 복합상영관 CGV와 입점 계약을 맺어 ‘비트플렉스’는 왕십리의 패션 뿐만 아니라 문화 트렌드를 이끌 수 있는 공간으로 급부상했다. 이어서 같은 해 6월 4일, 건축계획변경심의가 완료되면서 선장인 조대표를 기점으로 ‘비트플렉스’호는 현재 힘찬 항해 중이다.
‘비트플렉스’: 왕십리 일대의 쇼핑과 문화의판도를 바꿀 혁명적인 프로젝트
‘비트플렉스’ 프로젝트는 조대표가 그간 컨설턴트로서 서울특별시의 첨단기술산업센터 건립을 위한 프로젝트와 상암동 월드컵 경기장 MD 플랜등 IMF극복을 위한 대형 Project의 컨설팅 이후, 본인이 직접 사업주관자가 되어 시행 중인 최초의 프로젝트다. 사실상 왕십리역은 동서남북의 한복판에 위치한 서울 상권의 최고 핵심지로서 교통의 요충지이며, 강북 뉴타운 개발의 시발점이다. 또한 2호선, 5호선, 분당선, 경원선의 4개 노선이 교차하는 환승 노선으로서 새로운 왕십리역사개발을 눈앞에 두고 있다. 이런 시점에서 복합엔터테인먼트 쇼핑몰 ‘비트플렉스’ 건립은 왕십리 일대의 쇼핑과 문화의 판도를 바꾸는 일대 혁명인 셈이다. 왕십리 지역 주민과 한양대생은 물론 4개 노선 지하철을 이용하는 유동 인구까지도 흡수할 수 있는 메머드급 쇼핑몰이 들어선다는 소식은 강남 중심의 상권을 강북으로 이동시킬 수 있는 획기적인 기획안이다. 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰의 주고객은 젊은층이다. 현재 젊은층의 대부분은 쇼핑, 문화 공간과 먹거리 및 유흥 시설이 밀집해 있는 강남이나 신촌 등지로 빠져나가는 상황, 이런 관점에서 볼 때, 젊은 고객을 끌어들인다는 것은 쉬운 일이 아니다. 하지만 조대표는 유통 분야의 전문가다운 선구자적 혜안으로 기존 쇼핑몰의 좁은 관점에서 벗어나 4개 노선으로 연결되는 메머드급 복합엔터테인먼트 쇼핑몰 기획으로 주목을 받고 있다. 사람이 붐빌 때면 빠져 나갈 곳이 없을 정도로 복잡했던 기존의 쇼핑몰과는 달리 전체 부지면적 약 3만 2천평의 공간을 충분히 활용했다. 영화관과 대형할인마트를 비롯해서 철도역사, 쇼핑센터, 체육시설 등이 대거 입점할 예정이며 지상, 지하를 비롯한 대형 주차장과 마치 도심 속 휴양지를 방불케하는 커다란 정원이 쇼핑몰 앞에 펼쳐지게 된다. 쇼핑이나 영화 관람을 마치고 걸으면서 한가로운 여유를 만끽할 수 있도록 최대한의 배려를 한 성의가 엿보인다. 손쉽게 들어오고 나갈 수 있도록 널찍한 인도와 차도 조성으로 역사와 연결된 대형 쇼핑몰로서의 위상을 단단히 다질 태세다.
서울의 심장부에 들어서는 ‘New World'
경영 철학의 첫째는 역지사지의 철학이다. 항상 고객 중심의 입장에서 사고하는 경영인으로서 보다 진실한 모습을 보여주겠다는 것이 조대표의 생각. 고객의 소리를 경청하고, 주변의 여건 및 여러 요인을 감안하여 고객이 바라는 친환경 시설을 만들어 나가겠다는 의지를 확고히 했다.
둘째는 화이부동의 실천이다. ‘비트플렉스’는 전체부지 약 33,000평 중 건축면적 약 13,000평 위에 연건평 약 30,000평으로 건립 예정이다. 이미 입점이 확정된 업체는 약 10,000평 정도 규모의 이마트, 국내 최초로 Imax 및 Gold Class관을 동시 수용할 예정인 약 3,000평 규모의 CGV, 1,000평 규모로 입점하는 세계 최초의 Dome식 Indoor 골프장, 3,000평 규모의 복합 헬스케어센터 BIT월드, 약 1,000평 규모로 일년 365일 지속되는 전용 Event Hall, 약 600평 규모의 푸드코트, 약 3,000평의 역무시설 및 콩코스이다. 향후 입점이 예상되는 업체는 패밀리 레스토랑를 비롯하여 약 5,500평 규모의 패션몰. 이미 유통업계에 종사하면서 나름대로의 노하우를 쌓아 온 조사장은 각 업체의 개성을 최대한 살려주면서도 서로가 공생하며 시너지 효과를 창출 할 수 있는 효율적이 방안을 모색하여 최대 쇼핑몰로서의 입지를 확고히 굳힐 생각이다.
셋째는 화룡점정의 완성이다. 서울의 심장부 왕십리의 중심에 들어서는 BITPLEX. 현재 왕십리를 중심으로 상왕십리 뉴타운 개발, 뚝섬 자연생태공원 개발, 청계천 복원 등 대형 프로젝트 공사가 진행 중인 만큼 앞으로 왕십리가 서울의 심장부로서 제 역할을 톡톡히 해낼날이 멀지 않은 것으로 전망된다. 또한 국내 유일의 4개 환승역이 들어설 예정이기 때문에 BITPLEX의 가치가 그만큼 더 높아질 것으로 기대된다.
고객을 끌기에 유리한 입지 조건
왕십리의 입지적 조건은 여러 관점에서 볼 때 ‘BITPLEX'가 들어서기에 상당히 유리하다. 지리적으로 서울 동서남북의 한가운데에 위치, 서울시 1개 도심, 4개 부도심의 핵심이다.
4개 환승역세권은 신도림역을 능가하는 1일 12만명의 환승인원이 이동할 예정이어서 고객을 끌기에 안성맞춤인 셈. 또한 6개 대학, 12개 중고교가 집결해 있어 주고객인 젊은층을 쉽게 유인할 수 있다. 성수대교와 인접해 있어 강남 오렌지 타운과 연결된다는 것도 장점으로 꼽힌다. 또한 중산층 소비자들이 대거 모여 사는 대규모 신흥 APT 단지들이 밀집해 있고, 성동구 행정마을과 동일 Block내에 위치해 있어 성동구 주민들을 자연스럽게 끌어들일 수 있다.
개발 전략 제시로 경쟁력 강화
조대표는 'BITPLEX'의 개발 전략을 크게 5가지로 나누어서 제시했다.
첫째는 21C 소비자 니즈(Needs)선도. 소비자가 일상생활 속에서 필요로 하는 모든 것들을 보다 쉽고, 보다 빠르고, 보다 편안하게 이용할 수 있도록 최고의 시설을 구축하고 1등 기업만을 유치하여 효과적으로 결합시켜 놓는다. 소비자에게서 최대의 만족감을 이끌어 낼 수 있도록 고심하고 있다.
둘째는 Super Block형으로 개발. E-MART, CGV, BIT WORLD, 패션몰을 연계시켜 다핵점포화를 추구한다. 즉, 메머드급 쇼핑몰 안에 모든 쇼핑, 문화 시설을 결집시켜 놓음으로써 공간 활용도와 시너지 효과를 최대한도로 끌어 올린다.
셋째는 역세권 종합개발과 연계 추진. 기존의 역사와는 달리 매력적인 공간으로 재창출해내어 고객 흡입력을 강화시킨다.
넷째는 열린 문화공간으로 Event 문화의 다양성 추구. 이벤트 광장에서 펼쳐지는 다양한 행사를 통해 재능과 끼가 넘치는 New Face를 발굴하고, 새로운 트렌드를 이끌어 갈 수 있는 New Type를 창출하며, 유행을 앞서가는 New Fashion을 개발한다.
다섯째는 Korea의 Land Mark화. ‘비트플렉스’를 한국의 대표적인 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰로 부각시켜 외국인들이 가장 즐겨 찾는 명소로 만든다. 나아가서는 비트플렉스의 세계화를 이룩한다.
철도청과 연계... 보다 편리한 교통망 창출
철도청은 (주)비트플렉스를 왕십리역사 사업주관자로 선택, 25% 공동 출자했다. 국내 최고수준인 높이 24m 이상의 지상 1층 주출입 광장은 개방형 구조로 설계되어 웅장한 공간을 연출할 것으로 기대되고 있다. 또한 동서축 40m는 24시간 개방되어 고객들의 이용에 불편이 없도록 최대한 배려했다. 3,000평 규모의 교통광장공원에는 순환버스가 다니고, 대중교통과도 연결되어 있어 각 지역 연결망을 확장시켰다. 잔디와 나무로 쾌적한 환경을 조성하여 시민의 휴게 장소로서도 제격이다.
지하 2층부터 지상 8층까지 여유롭게 즐기는 공간
‘비트플렉스’는 지하 2층, 지상 8층 규모로 지어진다. 지하 2층에는 어디든 연결되는 편리한 환승로와 Bit Zone으로 불리는 만남의 광장, 판매시설이 들어설 예정. 지하 1층은 전체 2,500평 규모의 쇼핑몰로서 Sporty Zone, Causal Zone, Fashion Zone으로 나뉘어 한 층에서 모든 패션상품을 One-stop Shopping으로 즐길 수 있다. 1층은 Life Zone, Sports Zone, Fast-food Zone으로 세분화되어 있다. 고급패션몰과 은행이 입점하여 고객들을 끌어들인다. 특히 좌우 약 200m의 통로는 새로운 Outdoor개념과 Indoor개념을 hybrid화한 패션거리와 교통광장을 연계한 유동인구의 주출입로로 새로운 세상 ‘비트플렉스’로 통하는 신비의 출입구 역할을 톡톡히 해낼 것이다. 2층은 E-Mart를 비롯한 콩코스와 패스트푸드점이 입점한다. 이 곳에는 국제문화퍼포먼스광장인 헬로우 왕십리 거리가 조성되어 이마트 입구와 국철 및 분당선의 주게이트의 역할을 동시에 수행해 낸다. 또한 세계 각국의 볼거리와 즐거움이 가득한 실내형 노천 Plaza가 펼쳐져 관광객들의 발걸음을 유혹하게 된다. 3층에는 역시 E-Mart와 전문식당가, Special Sale Zone, IT Zone, 액세서리, 포토샵, 네일아트 업종 위주의 ACC Zone이 입점한다. 이 곳은 특히 이마트와 주차장을 연계하여 최고의 유동인구를 소화해낼 수 있도록 설계된다. 4층은 국내 최대 멀티플렉스 복합상영관 CGV가 국내최초로 골드클래스관과 자이언트스크린관 등 10개관(약2300석)으로 입점한다. 또한 멀티게임센터와 PC방, 푸트코트로 이루어지고, Well-being Zone이 들어서 달라진 신생활 풍속도를 대변한다. 또한 사우나는 4층에서 6층까지 직접 연결되는 독자적인 빌딩 형식으로 신개념 기법을 도입하고, 퓨전 요리를 포함, 다양한 20여개의 음식점으로 연결된 푸드코트는 최대한 실용적이고 모던한 느낌을 살린다. 5,6층은 4층에서 이어지는 웰빙존과 이벤트 광장, CGV 주출입구가 위치한다. 특히 이벤트 광장은 젊은 고객의 발걸음을 멈추게 하는 각종 축제와 공연으로 집객 효과를 극대화시킨다는 방침이다. 7,8층은 국내 최초의 돔식 인도어 골프장이 들어서게 된다. 휘트니스 클럽을 포함한 웰빙존과 40m 레이스의 매트릭스 브릿지는 지상을 내려다보며 하늘을 걸어가는 신비한 느낌을 고객에게 선사할 수 있는 새로운 공간이다.
신용등급 A등급을 받은 이례적인 개인사업체
(주)비트플렉스는 한국산업은행으로부터 업계 최초로 대출기준금리 A등급을 받았다. 한국산업은행(PF3팀 방대철 팀장)에서는 대표자의 경력과 사업수행능력 및 본 프로젝트의 사업성을 약 1년 7개월에 걸쳐 엄격히 분석하여 결정하였으며, 이에 기초한 Project Probability(성공가능성)을 높게 평가하여 국내 최초의 Project Financing 1호를 탄생시켰으며, 대출기준금리 적용에 있어서도 민자역사중 가장 좋은 등급인 A등급 적용으로 유리한 금리조건을 부여하였다. 이에 대해 조대표는 “일반적으로 A등급은 대기업도 받기가 쉽지 않지요. 하지만 투명하고 철저한 자금 관리로 최상의 신용도를 지켜왔습니다. 기업 부채 비율이 높으면 다음 프로젝트에도 제약을 받게 마련인 만큼 원활한 사업을 위해서 자금 관리를 확실히 해두어야지요.”라고 말했다.
또한 “처음에는 모 그룹이 왕십리 역사 개발을 맡기로 했습니다. 하지만 제 생각에는 개인이 프로젝트 사업을 하기 때문에 더욱 성공 가능성이 높다고 생각합니다.”라고 말하기도 했다. 그 이유로 그는 개인 사업자가 가장 좋은 조건을 제시하는 회사를 선택할 수 있다는 점을 꼽았다. 그리고 건축비도 수의계약이 아니라 지명경쟁입찰을 통해 가장 적게 들여 짓고 있다고. 하지만 최고의 시설이 탄생할 것임을 자부한다. 또한 불필요한 광고 판촉비등도 거의 쓰지 않음으로써 엄청나게 비용이 적게 들기 때문에 분양가도 낮출 수가 있어 다른 어떤 패션몰보다도 투자자에게 유리한 셈이다.
“현 상황을 올바로 파악해야 정확한 미래 예측 가능.”
“저는 국책은행인 한국산업은행의 프로젝트파이낸싱팀을 높게 평가합니다. 왜냐하면 지금까지 이와같은 대형 Project를 보통 대기업에서마나 해왔으므로 그에 따른 모든 평가도 기존의 관점에서만 평가 해왔습니다. 따라서 동일한 잣대로 저희 Project를 평가해서는 결코 A등급은 고사하고 프로젝트파이낸싱 자체도 불가능했을 것입니다. 따라서 저의 비트플렉스적 사고와 철학을 인정해준 한국산업은행에 깊이 감사드립니다.“ 라는 말로써 Project의 새로운 패러다임을 인정해준 K.D.B Project와 Financing팀을 높이 평가하는 조대표는 이를 바둑에 비유한다. 실제로 바둑 아마추어 6단 자격을 갖추고 있고, 한국 아마추어 바둑 협회의 국제 담당이사로 있으면서 세계 바둑 보급과 바둑을 통한 국제 교류에도 힘쓰고 있는 그는, ”바둑을 둘 때도 현재의 상황을 올바로 파악하고 있어야만 미래에 대해서 정확한 예측을 할 수 있지요. 현실에서도 마찬가지입니다. 현실의 문제점을 꼼꼼히 짚어보고, 철저한 조사와 분석을 통해 현실을 올바로 인식하고 있다면 미래를 내다보는 안목이 훨씬 넓어지겠지요.“ 라고 말했다. 그러면서 그는 바둑 예찬론을 펼치기도 했다. ”바둑은 인생의 축소판이라고 합니다. 수많은 선택의 연속입니다. 여러 가지의 경우의 수 중에서 어떤 것이 올바른 선택이냐 하는 것을 판단해야 하지요. 그런 과정에서 올바른 판단력이 길러지는 것이지요. 처음에는 많은 실수를 합니다. 하지만 그러면서 점차 실수가 줄어들게 되고, 결국에는 정확한 예측이 가능해지지요. 현실도 중요하지만 미래에 대한 정확한 예측이 더 중요하다고 생각합니다. 경영 일선에 있으면서 마치 바둑을 둘 때처럼 미래에 대한 끊임없는 연구와 노력을 게을리 하지 않고 있습니다. 그러면서 잘잘못에 대해서는 제 자신에게 질책도 마다하지 않지요.”
또한 조대표는 “디벨로퍼는 ‘개발자’로서 보다 나은 미래의 부동산 개발을 위한 올바른 환경 조성의 책임이 있는 만큼, 개발자, 투자자, 입점자, 종업원 등이 적정한 마진을 함께 나누어야 한다고 생각합니다. 떴다방 같은 일시적 과열 현상을 억제하고 수요와 공급을 안정적으로 유지시켜 확실한 고객을 붙잡아야 성공 가능성도 그만큼 높아지게 되지요.”라고 밝히기도 했다. 실제로 ‘비트플렉스’는 상가 분양에서 국내 최초로 전매금지를 실시해 업계의 주목을 받기도 했다. 이에 대해 그는 “저는 분양가에 프리미엄이 붙는 것을 원치 않습니다. 전매 금지를 시키는 것도 실제 상가를 발전시키고 운영하실 실수요자 및 진정한 투자자 중심으로 분양자를 모집함으로써 상가 활성화를 도모하여 이익을 공유하는데 그 목적이 있습니다.”라고 덧붙였다.
또한 조대표는 이익의 사회 환원을 위해서 ‘비트플렉스 문학상’을 신설했다. 오로지 이윤 추구에만 매달리는 기업인들과는 사뭇 다른 모습이다. 그는 “기성세대가 젊은 세대에게 올바른 방향을 제시해 주어야 합니다. 현재 사회는 판, 검사나 의사 등 소위 고위층 직업만을 중시하는 경향이 만연해 있습니다. 물질, 권력 만능주의가 위험 수위에 도달해 있다고 해도 과언이 아니지요. 순수문학을 하는 사람에게도 기회를 주어야 합니다. 순수문학의 활성화로 후배들에게 좋은 터전을 만들어 준다면 그보다 좋은 일이 없겠지요.”라고 의견을 피력했다.
조대표의 열린 사고방식은 다른 이의 입장을 고려하고, 여러 의견을 수용하는 넓은 도량을 보여준다. “하나의 안건을 가지고도 두 가지 다른 시각을 가질 수가 있습니다. 가장 쉬운 예로 컵에 물이 반이나 남았다고 하는 사람이 있는가 하면, 물이 반밖에 남지 않았다고 하는 이도 있지요. 모두가 틀린 말은 아닙니다. 하지만 현재의 상황과 입장을 고려해 볼 때 어떤 결정이 여러 사람에게 보다 많은 이득이 될 것인가를 신속히 판단해 내는 것이 관건이지요. 즉, 적절한 판단이란 반드시 올바른 상황 파악이 수반되어야 합니다.” 라는 의견을 피력하기도 했다. 잘못되어 있는 철학, 사고를 실천을 통해서 바로 잡아 나가고, 자신의 잘못을 발견 즉시 여러사람 앞에서 스스로 인정하는 통 큰 인물, 조준래 대표이사. “올바른 평가는 미래의 역사가 이야기해 줍니다. 저는 제가 하고 있는 사업이 반드시 올바른 방향으로 가도록 하겠습니다.”라고 말하는 당당한 그의 모습에서 머지않아 완성될 초대형 복합 엔터테인먼트 쇼핑몰 ‘비트플렉스’의 수려하고 웅장한 자태를 떠올려본다.
글- 임성은 기자 < ccoogi@naver.com>
