최근 현대경제연구원(원장: 김주현)은 부동산 버블에 관한 보고서를 발표하고 우리나라와 상대적으로 비슷한 환경을 지니고 있는 일본과의 비교를 통해 우리나라 부동산버블의 현주소를 분석했다.
현대경제연구원은 보고서에서 국내 부동산 가격은 정부의 강력한 안정대책에도 불구하고 특정 지역을 중심으로 지속적으로 상승하고 있으며 이에 따라 우리나라에서도 1980년대 후반의 일본과 같은 부동산버블의 형성과 1990년대의 붕괴가 우려되고 있다고 전했다.
보고서는 일본의 부동산가격은 1983년 동경 도심부에서 시작하여 1991년까지 9년간 동경전역, 대도시, 지방 등으로 시차를 두고 급등세가 이어졌으나 1990년 말 일본 정부의 전방위 부동산 안정대책 이후 투기 목적으로 구입한 부동산이 시장에 매물로 쏟아지면서 하락세로 반전되었다고 설명했다. 또한 부동산버블 붕괴에 따라 기업과 금융기관을 동시에 부실화시키면서 일본 경제는 실물과 금융이 동시에 침체되는 장기 ‘복합불황’의 국면으로 진입하여 이 점은 우리에게 시사하는 바가 크다고 분석했다.
한-일 양국의 부동산버블 양상에 있어 뚜렷한 차이는 일본의 경우 오피스시장의 초과수요를 우려한 오피스용 토지가 버블의 대상이었으며, 버블형성의 주체도 중소부동산업자였다고 전한다. 반면 한국의 경우 특정 주택시장의 초과수요에 의한 주택(아파트)이 버블의 대상이며, 자연히 버블형성의 주체는 가계이고 또한 일본의 당시 부동산 버블 수준은 한국의 현재버블 수준보다 훨씬 크다고 전했다.
하지만 양국 간 버블 형성 배경은 매우 유사하며 두 나라 모두 부동산버블은 경기 둔화기 또는 침체기에 경기회복을 위한 금융완화 정책이 강력하게 펼쳐진 시기에 형성되었다고 설명했다. 저금리 현상이 지속되고, 안전자산 선호현상이 극에 다다른 가운데 풍부한 시중유동성을 보유한 은행권의 경쟁적 부동산관련 대출도 한-일 양국이 유사하며 대도시에서 지방으로까지 단계적으로 버블이 확산된 점도 비슷하다고 밝히면서 비록 일본보다 부동산 버블의 규모와 정도가 작으나 부동산버블 붕괴는 가계자산 가치의 붕괴를 초래하여 그 폐해가 생각 이상으로 클 수 있다는 분석을 내놓았다. 현대경제연구소는 이렇게 될 경우 가계의 소비부진이 경기침체로 이어지는 한편 주택담보대출 비중이 높은 금융기관이 부실화되면서 ‘가계발 복합불황’이 초래될 수 있다고 경고했다.
따라서 정부는 향후 예견되는 가계발 복합불황 가능성과 폐해를 최소화하고, 발생 시 가장 피해를 크게 입을 중산층 및 서민들의 사회안전망 구축을 위해 노력해야 할 것이라고 전한다. 먼저 현재 진행 중인 특정 지역의 투기적 가수요를 철저히 차단하고, 국가 경제에 대한 충격을 최소화하기 위해서는 부동산시장의 연착륙을 유도해야 한다고 분석하면서 특히 총선과 대선 등에서 무리한 지역개발 공약을 자제하여 지가의 급등현상을 억제하여야 한다는 점도 고려해야 할 대상이라고 전했다. 또한 고령화-저출산 사회 구조에 맞는 적절한 주택정책을 펼쳐야 할 것인데 즉, 주택에 대한 수요와 니즈에 맞춰 주택을 공급해야 한다는 것이다. 더불어, 주택을 담보로 한 대출이 급증한 상태에서 부동산버블이 붕괴될 경우 중산층 이하 계층의 개인파산 신청이 증가할 것으로 판단되며 이들의 도덕적 해이를 방지하고 약화된 서민금융 시스템을 조속히 복원할 필요가 있다고 언급했다.
