[시사매거진2580=임병동 기자] 서울특별시 내의 마지막 대규모 개발부지라 불리는 마곡 도시개발 사업은 서울시와 SH공사가 추진 중인 도시개발 사업으로 강서구 마곡동과 가양동 일원에 한창 공사 중이다. 마곡 도시개발 사업은 강서구 마곡동 일대(3.66㎢)를 주거, 상업, 업무, 산업단지, 공원 등으로 개발하여 대기업, 중소기업이 상생하는 신경제 거점 및 전문성과 창의적인 특화도시로 누구에게나 열려 있는 동북아 관문도시, 차세대 서울경제를 견인하는 융합산업의 전초지로서 첨단기술과 산업이 융합되는 지식산업 혁신기지, 친환경의 자연과 산업이 어우러진 지속가능한 가치를 지향하는 미래의 녹색도시 조성을 목표로 현재 개발 중이다. 마곡 도시개발 사업 면적은 총 3,665,722㎡이다. 1지구(주거단지) 1,066,132㎡, 2지구(산업·업무단지) 1,902,671㎡, 3지구(공원복합단지) 696,919㎡이다. 시행자는 서울특별시와 SH공사이고 사업기간은 원래 2007년 12월 28일 ~ 2014년 12월 31일 이었으나 변경되어 2007년 12월 28일 ~ 2016년 12월 31일 예정이다.
마곡 도시개발사업 주요내용은 동북아 관문도시 및 첨단산업과 주거가 어우러진 친환경 도시 성 서울을 동북아 경제중심도시로 육성하기 위한 산업 및 업무단지를 조성하고, 주거와 자연 녹지가 공존하는 친환경 미래 도시 조성이다. 마곡지구는 서울의 마지막 대규모 미 개발지로 서울 서부지역의 관문에 위치하였으며, 주변 녹지공간과의 어우러진 생태환경도시를 구축함으로써 첨단산업과 주거지역이 조화된 친환경적인 단지와 김포공항 및 인천국제공항으로 연결되는 지하철 5·9호선과 함께 공항철도 등이 집결되는 교통의 요지이다.
또한, IT(정보기술), BT(생명공학기술), NT(나노기술) 등의 미래 지식산업단지로 개발되고 있는 서울의 마지막 대규모 미개발지로 주변도시와 첨단 산업단지가 공존하는 미래형 친환경 에너지 단지로 개발되고 있다. 마곡지구의 입지여건은 도심과 13Km 거리에 있으며, 인천국제공항과 김포공항, 수도권 광역교통망과 직결되어 있어 서울 서남부의 관문역할을 담당할 수 있는 지역 대상지 내부에 지하철 5호선, 9호선, 공항철도 등의 철도망이 관통하고 있어 도심 및 공항과 직결되는 등 광역 교통여건이 매우 양호하다. 특히, 김포공항과 인접하고 있어 국내 주요도시와 신속히 연결되며, 김포-하네다 노선에 의해 일본(동경)과 일일업무권에 있으므로 항공교통여건에 있어 강점을 가지며 통일을 대비한 측면에서 보면 개성-파주-일산-마곡-수원을 연결하는 수도권 서부 연결축의 중심부에 위치함으로써 통일시대에 수도권 서부 광역대도시권에서 중추기능을 담당할 수 있다.
마곡지구의 개발비전 및 방향은 동북아 경제 네트워크 거점 기반 구축이다. 동북아 주요도시들과의 일일업무권 형성을 위한 김포공항 활용해 단거리국제노선으로 이용 시 동북아 일일 비즈니스 가능하고 도심과의 접근성이 개선되어 동북아 비즈니스에서 경쟁력 확보에 기여한다. 또한, 외국인 투자유치 활성화를 위한 기반이 조성되어 동북아 주요도시의 경쟁단지와 벤치마킹을 통한 비교우위 확보하여 외국인투자기업에 대한 세제 지원책 적극 홍보 및 활용하고 외국의 고급인력 유치를 위한 생활기반 조성함에 외국인 투자지역 지정이 가능하도록 적극적인 협의 창구 마련 및 지원 확대된다.
마곡지구는 서울의 차세대 성장동력의 전초기지로 차세대 성장동력산업 유치를 위한 첨단산업클러스터 조성하고 지식기반 육성으로 차세대 신기술개발 기능을 수용하여 새로운 차세대 성장 동력의 발전을 촉진해야 한다. 또, 국제교류기능 강화하고 산업발전과 지역발전을 위한 새로운 산업공간을 조성한다. 이어 기술부문간 융합을 통한 신산업분야 개발 및 시너지 창출에 힘쓰며, 첨단기술 간의 융합연구와 생산의 조화를 이룬 복합단지로 개발된다.
또, 국내 다른 지역의 산업단지와 연계해 글로벌시대에 맞는 국제적 클러스터로 육성된다. 그리고 마곡지구 조성방향은 혁신환경을 갖춘 전문화된 첨단산업클러스터 간의 네트워크의 중심지로 우리나라 최고의 지식기반산업 중심지로 조성된다. 마곡지구의 주변 녹지거점 및 수계와 연계한 친환경 도시모델 개발한다. 대상지 주변 녹지공간과의 연계를 통한 생태환경 구축한다. 대상지 주변으로 한강, 방화 근린공원, 궁산 근린공원, 우장산 근린공원, 수명산 등의 입지로 풍부한 녹지공간이 인접해 있다.
적정밀도의 친환경을 지향하여 위해 과도한 공간개발 지양하고 주변의 녹지 및 수계와 연계한 녹지체계 형성, 환경 친화적 교통시스템 구축, 친환경적 단지로 조성한다. 마곡지구는 서울 서남부지역의 활성화를 통한 지역균형발전 도모하고 서남권의 부족시설 및 기능 도입 검토하고 있다. 서남부 산업 집적지와 연계한 지역 경제기반 강화와 장래 변화하는 수요에 적절히 대응할 수 있도록 개발을 유도한다.
적정밀도의 친환경적 공간개발 지향하고 배후 잠재력을 활용한 시너지효과 창출하여 상암DMC 등 산업 집적지와의 연계를 통한 지역경제 기반 강화해서 인접 주요 개발사업구역과의 연계를 통한 사업효과를 증대한다. 마곡지구 토지이용구상을 살펴보면 공원 녹지는 인간과 자연, 기술과 감성, 생산과 생활, 자연과 산업이 어우러지는 공원도시 조성 대상지 주변의 풍부한 녹지공간과 인접한 한강 수변구역이 연계되는 지역단위의 녹지체계가 형성되도록 한다. 수려한 외부 자연환경을 대상지 내부로 끌어들이고, 대상지 내 풍부한 공원 녹지를 조성하여 쾌적한 업무환경과 거주환경을 확보할 수 있는 공원도시로 조성한다. 공간의 위계 및 주변 여건을 반영한 공원계획 수립 공원·녹지의 성격에 따라 위계를 설정하고, 생활 속의 녹지공간이 실현될 수 있도록 서울식물원(Botanic 공원) 및 생활권, 클러스터별 거점녹지공원, 녹지축을 조성하여 Botanic 공원 및 거점공원은 보행 및 휴식과 함께 자연을 편하게 즐길 수 있도록 만든다.
녹지체계는 주변의 녹지여건을 고려하여 대규모 생태공원과 지구별 거점공원을 배분하고 주녹도를 통해 녹지공원을 연계하여 주요녹지축과 각 블록을 연결하는 세녹도 배치와 지하철노선 상부를 녹도로 계획하여 그린 네트워크를 실현한다. 특히 마곡중앙공원 조성사업은 서울특별시 강서구 마곡동 일원(마곡도시개발사업지구 내 3지구)에 공원규모 503천㎡이고 도시형 식물원과 호수공원으로 조성된다.
마곡구역 도시개발사업 3공구 기반시설조성공사 주 시공사인 (주)고덕종합건설 차두현 현장 소장은 동종업종에서 다년간의 경험을 가진 유능한 인재로 그 동안의 노하우와 협력업체간의 공동협의를 통해 사업진행을 원활히 진행하고 근로자 안전교육을 시행하는 등 맞춤형 안전관리로 무재해 현장을 이끌고 있다. 이를 위해 차두현 현장 소장은 “공사 안내 전단부착 및 홍보활동으로 초기에 적극적으로 대처했으며 지역의 장비 등을 공사에 활용함으로서 지역경제 활성화를 도모하고 있다”라며 “잔여 공사기간 동안 인명의 존엄성과 지구환경보전의 중요성을 깊이 인식하고 산업재해 예방 및 환경 친화적인 사업수행을 해 최상의 품질로 적기 공급에 최선을 다할 방침”이라며 안전관리와 적기 완벽시공에 대한 믿음을 보여줬다.
마곡 도시 개발사업 마스터플랜를 보면 식물과 물을 주제로 4개의 주요공간으로 열린숲공원, 호수공원, 습지생태원, 식물원으로 만든다. 열린숲공원은 여가, 휴식을 위한 열린공간으로 도시공간에서 물로 다가가는 자연적 경관 구성된다. 호수공원은 지원시설과 연계하여 휴식, 산책, 커뮤니티 활동공간을 제공한다. 습지생태원은 한강과 어우러져 물이 만드는 생태적 경관을 구성된다. 식물원은 식물의 지리적 상상력을 통해 한반도, 나아가 세계도시의 식물문화를 여행하는 곳이 된다.
식물문화센터는 공원의 랜드마크로서 온실, 도서관, 전시관, 카페테리아 등 다기능 복합문화공간을 조성한다. 2015년 하반기에 공사를 착공했고 2017년 하반기에 공원 부분 개장하여 2018년 상반기에 공원 전체를 개장할 예정이다. 마곡지구는 교통이 불편하여 침체를 겪고 있는 대한민국의 몇몇 신도시 개발 사업들에 비해 월등한 입지에서 편리한 교통을 갖추고 있다. 신도시 대부분이 서울 주변 도시에서 출퇴근을 목적으로 한 베드타운 성격이 강한 반면, 마곡 지구는 서울특별시 내부에 위치해 있으므로 상대적으로 교통 기반은 매우 훌륭하다고 할 수 있다.
가까운 거리에 올림픽대로, 인천국제공항고속도로, 서울외곽순환고속도로가 위치해 있다. 또한 김포시, 부천시, 고양시로의 이동도 편리하며, 행주대교나 가양대교를 이용하여 강북지역으로의 이동도 편리하다. 도시계획상 양천로는 올림픽대로나 가양대교 방면으로 접근성이 좋고, 마곡지구 중앙을 공항대로가 관통하여 서쪽으로 김포국제공항과 동쪽으로 여의도나 강남 쪽 도심방면으로 접근이 용이하며, 마곡중앙로를 보조 간선 축으로 삼아서 남쪽과 북쪽을 이어주며 도로변을 따라 마곡역과 마곡나루역이 접해있다. 또한 마곡중앙로를 기점으로 좌우측에 마곡동로, 마곡서로를 통해 아파트나 업무지구로의 접근성을 높여주는 구조이다.장기적으로 마곡중앙로를 연장하여 올림픽대로에 직접 연결시키는 계획이 있다. 현재 올림픽대로로 진입하려면 방화터널이나 가양대교 부근으로 우회해야 하기 때문에 불편하다.
또한 아직 개발 완료되지 않아서인지, 지구 내의 버스 노선이 부실하여 지하철과 자가용의 의존도가 높은 실정이다. 서울 지하철 5호선 송정역, 마곡역, 발산역과 서울 지하철 9호선 신방화역, 마곡나루역, 양천향교역을 끼고 있다. 이 중 마곡나루역은 마곡지구 개발을 담보로 급행열차가 정차할 예정에 있다. 마곡나루역에 9호선과 환승 예정인 공항철도는 현재 2017년 말 개통을 목표로 공사중이다. 근거리에 김포국제공항이 위치해 있으므로 항공 교통도 매우 편리하다. 또한 지구 내를 관통하는 9호선과 5호선, 공항철도가 모두 김포공항에 정차한다. 따라서 이들 철도교통을 이용한다면 손쉽게 항공편을 이용할 수 있다. 인천국제공항으로의 접근성 역시 장기적으로 개통될 공항철도 마곡역은 물론이고 현재도 김포공항역에서 손쉽게 공항철도 환승이 가능하므로 우수한 편이다. 차량 이동 시에도 인천국제공항고속도로가 근거리에 위치하므로 도심구간의 정체없이 수월하게 이동이 가능하다. 부동산 경기 침체 등으로 인해 수도권 신도시든 지방 혁신도시든 사업 축소나 미분양 등으로 문제가 심한 2012년부터 분양에 나섰지만 서울 내에 위치한데다 비교적 저렴하게 분양된 공급가 덕분에 상당히 잘 팔리고 있다.
기업들 역시 LG그룹을 필두로 많은 기업들이 마곡지구에 들어오기로 하면서 사업에 활기를 띄는 중이다. 다만 업무지구 내에 상당한 숫자의 오피스텔이 건설 중인데 공급과잉으로 인한 공실률이 높을 거라는 우려가 있다. 주거 지구는 단독주택 용지 15,833㎡, 공동주택 용지 591,061㎡로 구성되며, 총 34,181명을 수용할 예정이다.
공동주택의 대부분은 SH공사에서 직접 개발하는 공영 개발로 공급되며, 같은 아파트 단지 내에 분양주택과 임대주택이 혼재한 소셜 믹스(Social Mix)방식으로 건설된다. 즉, 단지 안에 분양주택과 장기 전세주택, 국민임대주택이 모두 포함된 혼합 형태이다. 업무지구에는 LG그룹 컨소시엄이 R&D 센터를 마곡에 집중시키기 위해 대규모 투자를 진행하고 있다. 이외에도 코오롱과 넥센타이어 등 13개 기업이 8만 3972㎡의 부지를 매입해 업무지구를 조성하고 있다. 잔여 업무용지는 중소기업 컨소시엄 위주로 공급될 예정이다.
서울특별시청령으로 강서구청이 여기로 오게 되었다. 부지는 마곡동 487번지로, 서울 지하철 5호선 마곡역 바로 옆에 있다. 마곡역에서 강서구청으로 바로 이어지는 통로도 부설할 예정에 있다. 현재 이마트와 신세계백화점이 강서구청 부지 주변에 입점할 예정이다. 공원지구는 한강에 인접한 마곡지구의 특성을 살린 대규모 수변공원이 예정되어 있다. 당초엔 마곡지역에 한강과 경인운하를 거쳐 서해로 연결되는 국제선박터미널을 조성할 예정이었지만, 비현실적인 계획으로 인해 취소되었다. 현재는 전면 육상공원으로 계획을 변경하여 마곡지구 중앙에는 식물원과 호수공원이 혼합된 (가칭)서울화목원이 조성될 예정이다. 병원은 이화여대 의료원에서 1,200병상 규모의 종합병원을 2017년 하반기 완공을 목표로 건설 중에 있다. 학교는 가곡초등학교, 공진초등학교, 공항초등학교, 송화초등학교, 마곡중학교가 있으며, 이 중 가곡초등학교와 송화초등학교를 제외하고는 모두 2014년 9월에 이전한 학교들이다. 2015년에 마곡중학교가 개교하였다. 마곡지구 주민들은 고등학교를 신설해 줄 것을 요청하고 있으나 서울시에선 저 출산의 여파로 학령인구가 감소 추세라는 이유로 신설은 불가하며, 사립학교가 이전을 신청하면 승인하겠다는 뜻을 밝혔다. 실제로 강서구는 90년대에 주택단지들이 여러 군데 세워져서 그 때 당시에 학교를 많이 세웠다. 그러다가 저 출산으로 학령인구가 감소하여 현재 남아도는 교실을 이용해 교과교실로 많이 활용되고 있는 실정이다.
이후 공립학교인 공항고등학교측이 김포공항 소음 문제와 학생들의 기피 문제로 마곡지구로 이전하겠다는 뜻을 밝혔고, 이전을 신청한 한 사립고와 어디를 이전하는 게 더 적절할지 비교하는 심사를 거쳐 공항고등학교를 마곡지구로 이전하는 것으로 결론이 났다. 그래서 2018년까지 공항고등학교를 이전할 예정이다. 전시장 지구는 기존 서울특별시 내에 있는 COEX와 SETEC, aT센터 등의 수용 용량이 한계에 다다랐기 때문에, 마곡지구에도 새로운 전시장을 계획하고 있다.
부지는 서울 지하철 9호선과 인천국제공항철도의 환승역인 마곡나루역 과 마곡역 사이 8만 2747㎡(부지기준)에 해당하는 특별계획 1~3구역이다. 공항철도 마곡나루역 쪽이며, 신분당선 양재시민의숲역과 직결 통로가 개설된 aT센터처럼 공항철도 마곡나루역과 직결 통로가 개설될 예정이다. SETEC이나 aT센터 용량이 부족하기 때문에 코믹월드를 마곡으로 옮겨질 가능성은 상당히 높다.
이광윤 SH공사 마곡위례사업단장은 “SH공사에서 주관한 마곡엠밸리 아파트단지가 들어선 이후로 주변 인구수가 예전보다 많이 증가한 상태이다”라며 “장기 전세주택, 값싼 공급가 등의 요인으로 어린아이를 가진 젊은 부부 가구가 다른 서울 지역에 비해 많다는 게 특징이다. 수변공원조성, 대형마트, 주요 관공서, 각종 기업 입주 등이 올해부터 예정되어 있으므로 도시 기능은 입주가 완료된 그 이후에 본격적으로 발휘될 것이다”라고 전망했다.
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