서울시와 코레일은 용산국제업무지구와 한강변에 인접한 서부이촌동지역의 총 56만6천㎡을 통합 개발하는데 합의했다.

코레일은 지난해 12월 사업자 공모를 통해 용산차량기지 자리에 초고층 빌딩을 건립하는 등 이 지역 일대를 국제업무지구로 탈바꿈시키겠다는 야심찬 계획을 발표한 바 있다.

아울러, 서울시는 지난 7월 한강르네상스계획과 관련하여 용산을 서해로의 뱃길을 여는 출발지로서 광역터미널을 입지시키고, 주변지역에 경제 · 문화기반시설을 확충, ‘항구도시 서울’로 재탄생시키겠다는 비전을 제시했다.

그러나 현재 서부이촌동지역은 고층의 판상형 아파트와 강변북로로 인하여 한강경관이 훼손되고 있고 한강으로의 접근이 어려운 실정이어서, 최근 주변지역에 대한 재건축사업이 꾸준히 제기되었다.

서울시에서는 코레일이 사업추진을 발표한 용산국제업무지구 개발의 완성도 제고와 한강수변지구개발 효과 극대화를 위해 통합개발을 제안하게 되었으며, 이를 코레일이 적극 수용하여 연계개발이 확정된 것이다.

그동안 서울시와 코레일은 T/F팀(공동협의회)을 구성해 13차례의 회의를 개최했으며, 합의한 내용에 대해「도시계획위원회」와「도시·건축공동위원회」의 자문을 거쳐 개발계획 수립을 위한 가이드라인을 확정했다.

그간 추진 경위를 말씀드리면,
'01. 7.10 : 용산 제1종지구단위계획 결정(서고 2001-229호)
'06.12.20 : 용산역세권 개발사업자 공모(코레일)
'07. 3.28 : 도시·건축공동위원회 자문
'07. 4 .3 : 사업자 공모취소(코레일)
'07. 4.19～8. 7 : 서울시 - 코레일간 협의회 구성 및 회의(총 13회)
'07. 8.8/8.16 : 「도시계획위원회」및「도시·건축공동위원회」자문

통합개발이 추진되면 요지 중의 요지인 용산 국제업무지구는 국제적인 명품도시로 탈바꿈되는 것은 물론 서울시민의 삶의 질 향상에도 도움이 될 것이다. 또한, 통합개발에 따라 한강으로 열린 경관을 확보하고, 상업 · 문화활동 공간을 한강까지 끌어내어 한강르네상스계획을 구현, 강북지역 활성화의 기폭제가 될 것으로 보인다.

개발계획수립을 위한 공간구조와 토지이용계획은

도시공간 구조 구상
· 남산 정상～용산국제업무지구 중앙부～63빌딩을 잇는 조망축 구축

토지이용계획 구상
· 랜드마크 : 도시중심축 중앙에 위치
· 수변지역 : 유람선 선착장, 한강시민공원 등과 연계 시설 배치
· 지구 중심부 : 중심상업지역 주변에 일반상업지역을 배치, 상업·업무 및 주상복합시설 균형배치
· 랜드마크를 정점으로 하는 스카이라인 형성

녹지축(보행축) 개선
· 한강 ～ 랜드마크 ～ 용산역 ～ 국제빌딩 주변 ～ 민족공원을 녹지축으로 연결하여 걸어서 한강까지 접근할 수 있도록 계획
· 철로의 데크화로 추가 녹지공원 조성

허용 용적률
- 서부이촌동지역(2,200세대)을 포함하여 개발함에 따른 제반 여건을 감안하여, 당초 결정된 용도지역의 범위 안에서 조례가 정하는 최대까지 허용(평균 608% 이하)

주거비율
- 지상개발 연면적의 33%까지 주거를 허용하고, 나머지는 상업·업무용도로 개발하도록 함

최고높이
- 랜드마크는 350m이상 620m 이하
랜드마크 주변은 250m이하, 그 외 지역은 100～150m
※ 국제업무단지의 성격상 초고층이 필요하다고 판단되고, 합당한 설계가 된다면 장래 620m 이상도 고려할 수 있음
- 한강변은 중·저층을 유도하여 한강으로 열린경관 형성
기반시설 부지
- 사업대지(철도제외) 면적의 40%이상을 도로, 공원, 학교, 문화시설, 공공청사 등으로 조성

교통계획
- 서울시가 수립할 광역교통개선대책과 향후 사업자가 추진할 교통영향평가 결과에 따라 교통대책을 수립하되, 지하철 신안산선과 신분당선이 용산역을 경유하는 방안 및 주변지역을 연결하는 모노레일 등도 검토할 것임
- 사업구역에 접한 강변북로를 지하화하고, 주변지역의 도로체계 개선을 추진할 것임

사업의 단계별 추진
- 상업시설의 집중, 서부이촌동지역 주민의 호응도, 도로 등 교통영향 등을 감안, 사업을 단계별로 추진할 수 있도록 사업자에게 요구할 것임

그러나 서부이촌동지역을 포함하여 개발계획을 수립하지 못할 경우
- 2007.3.28 결정된 「도시·건축공동위원회 자문」결과에 따름

앞으로 코레일은 이러한 가이드라인 범위 안에서 사업을 추진할 사업자로 프로젝트 회사 (SPC : Special Purpose Company)를 선정하게 되며, 선정된 SPC는 국제공모를 통한 개발계획을 수립할 것이다. 수립한 개발 계획에 따라, 구체적인 지구단위계획이 결정될 것이며, 이후 개발방법 등에 대해서는 서울시와 코레일, SPC가 서로 협의하여 추진할 것이다.

특별히 서부이촌동지역 소유자에게는 불이익이 가지 않도록 신중하게 추진할 계획이다.

부동산 대책은 서부이촌동지역 일대가 국제업무단지와 통합개발 될 것을 기대하여 부동산가격이 상승하는 추세로, 아파트 가격이 연초대비 1억원 가량 오른 것으로 조사되었다. 금번 통합개발의 발표로 추가상승이 우려되어 다음과 같은 부동산 대책을 마련하였다.

토지거래 허가 구역 지정(서울시)
- 지정 시기 : 2007.8.16부터 5년간
- 지정 범위 : 용산국제업무지구 및 서부이촌동지역 56만6천㎡
- 제한 내용 : 일반주거지역의 경우 180㎡ 초과의 토지거래시 토지이용목적과 자금조달계획서를 제출하여 허가를 받도록 함
- 지정 효과 : 실수요자에게만 취득이 허용되며, 용도별로 2~5년간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생됨
※ 부동산 가격의 변동추이를 보아 언제든지 주변지역을 추가 지정할 예정이다.

투기방지를 위한 특별관리 (서울시)
- 서부이촌동지역을 비롯하여 주변지역까지를 대상으로 부동산 거래추이를 면밀히 관찰, 과열기미가 보이면 특별관리를 통하여 모든 거래내역을 국세청에 통보할 것이다.

주택거래 신고지역 지정(건설교통부)
- 지정시기 : 2004. 5. 25부터 별도 계획시까지
- 제한대상 : 주거전용면적이 60㎡ 초과하는 아파트
- 제한내용 : 대상아파트의 거래내용을 신고해야 하며, 그 중 실거래가 6억원을 초과시 자금조달계획서를 제출하고, 실제 입주여부를 신고해야 함

개발행위허가(건축허가) 제한 지정(용산구)
- 지정시기 : 2007. 7. 23부터 3년간(용산국제업무지구 지구단위계획 변경결정시까지)
- 제한내용 : 건축허가 및 신고, 다가구 → 다세대 변경

☞ 합의결과가 갖는 의미와 향후 일정<코레일 김 민 근 사업개발본부장 발표>

그동안 수차례 협의를 진행하는 과정에서 용적률 등 개발밀도와 기반시설부담 등에 대해 다소 이견은 있었지만 원만히 합의를 이뤄낸 것은 서울시와 코레일이 상호 신뢰속에 성실한 협의를 거친 덕분이며, 특히 코레일 입장에서는 당초 요구한 개발요건이 100% 충족되지는 않았지만 국제적인 명품도시 개발에 대한 사명감으로 서울시의 수정 제안을 수용하고 현재 내부절차를 추진 중에 있다.

금번 서울시와 코레일간의 합의는 통합개발의 중요성과 필요성을 공동 인식하고 기관간 상생 모델을 창출한 모범적 사례가 될 것이다.

앞으로도 서울시-코레일간 용산국제업무지구 조성 T/F팀은 조속한 시일내에 협약서를 체결하고, 사업을 추진하는 과정에서도 협의체를 운영하여 시행과정에서 발생할 수 있는 걸림돌을 해소하는 등 사업이 성공적으로 추진될 수 있도록 최선의 노력을 다할 것이다.

용산국제업무지구의 향후 추진 일정은
2007. 8월 말 : 사업자 공모 시작(공모기간 60일 예정)
2007. 10월 말 : 평가실시와 우선협상대상자선정 후 협상 추진
2007. 11월 말 : SPC 설립 추진
2008. 12월 : 도시개발구역 지정 및 기본계획 결정
2009. 12월 : 실시계획 인가[지구단위계획 수립]
2010. 1월 : 공사 착공(시행)

 

송대원 기자