‘사업의 성패는 입지다’라는 말이 있다. 본인이 운영할 점포의 입지는 신중하게 선택해야 한다. 점포를 고를 때는 입지 및 주이용 고객층, 유동인구의 동선부터 파악해야 한다. 그래서 반드시 발품을 팔아야 한다. ‘발품=수익’이란 공식은 절대 잊어서는 안 된다.

한국창업부동산정보원 장경철 이사 ⓒ대한뉴스

적정 대상지를 여러 차례 방문하고 객관적인 정보를 수집해서 계량화시켜야 한다. 주변 시세는 물론 구매층의 경제 수준과 위치별 업종 분포도, 지하철 등 대중교통의 승하차 위치, 엘리베이터 접근성, 건물기둥 위치까지 체크해야 한다.

입지를 볼 때 최우선적으로 배후지의 규모와 통행량을 살펴봐야 한다. 배후지는 잠재고객이 거주하는 지역이므로 잠재고객의 질과 양이 임대사업의 핵심이다. 일반적으로 대도시의 경우 상가의 상권은 반경 500m내에 3500세대 이상의 주민이 거주하면 좋은 입지다. 특히 배후지 주민의 성별, 연령, 소득수준, 선호도, 사회 수준, 학력 등으로 소비성향을 추정할 수 있어 영업아이템을 선정하는 기준이 된다.

일반적으로 통행량은 유동인구가 많을수록 성공 확률이 높아진다. 유동인구는 직접 조사하는 방법으로 요일별(평일, 주말), 시간대별(오후, 저녁), 성별, 연령별 등 세분해 분석해야 한다. 만약 본인의 점포가 역세권의 경우에는 출근보다 퇴근 통행인구가 많은 곳이 점포입지로 더 좋다. 역세권과 아파트 배후 등 점포는 위치별로 다른 상권을 형성한다. 따라서 상권조사도 다른 관점에서 바라봐야 한다. 역세권 점포는 역으로부터 반경 300~500m 이내의 상가를 말한다.

이 지역은 초기투자 비용이 많이 들지만 수익이 어느 정도 보장된다. 역세권 점포는 생필품을 제외한 음식, 소매업과 서비스업이 무난하다. 하지만 최근 지하철역이 새로 개통되면서 규모가 더 큰 상권으로 흡수되거나 아예 상권이동이 생기는 빨대효과도 감안해야 한다.

◇ 아파트 단지…초보 창업자 적합

아파트 단지 내 점포는 초보 창업자가 접근할 수 있는 안정 입지로 꼽힌다. 별도의 상권이 없더라도 배후의 입주가구가 소비층으로 버티고 단지에 대해서는 독점적인 시장을 형성할 수 있기 때문이다. 물론 가구 수에 비해 전체 점포면적이 작을수록 유리하지만 여기서도 체크해야 할 점이 적지 않다.

우선 아파트 단지 입주자 수와 성향을 분석해야 한다. 영업의 성패를 좌우할 거주 세대수는 최소 700세대 이상이 돼야 한다. 또 동일한 세대 수라도 대형 평형보다 중·소형 평형이 유리하다. 대형 평형의 입주자는 단지 외부 백화점이나 쇼핑센터 이용이 많다. 중·소형 평형은 어린자녀 등 이용객이 많아 대형 평형보다 높은 수익률을 기대할 수 있다.

출입구가 여러 개 있는 아파트의 경우에는 어느 점포 쪽이 고객의 접근이 용이하고 이용률이 높은가를 판단해야 한다. 이러한 사전분석을 하지 않는다면 제아무리 배후수요가 풍부한 대단지 아파트 내 점포에 입점했어도 단기간에 폐업할 가능성이 크다. 음식의 맛이나 서비스, 입지 조건 등에서 만족해도 여러 개의 출입구를 파악하지 못했기 때문이다. 특히 음식업은 사람이 먹는 음식을 취급하는 곳이어서 주변에 불결하거나 악취가 나는 혐오 시설이 있으면 접근성이 떨어진다. 또 점포 앞이 차량 통행으로 복잡하거나 위험 요소가 있다면 대부분의 사람은 빨리 그곳을 벗어나고자 하는 경향이 강하다. 따라서 음식업 입지 조건으로 타당하지 않다.

이외에도 인지도 있는 건물이나 관공서, 회사, 은행 등의 시설물이 인근에 있는 여부도 입지 선정에 중요한 사항으로 작용한다. 전화 및 약도 등으로 점포의 위치를 알려줄 때 누구나 아는 시설물과 연계해 설명하면 그만큼 고객의 입장에서는 접근성이 높아진다.

주상복합단지 점포는 일단 비교적 점포 활성화 지역에 위치해 있어 유리하다. 주거가구와 유동인구를 함께 잡을 수 있어 좋지만 여기서도 입지에 따라 명암이 극명하다. 1층 전면점포와 상층부 의료시설, 금융기관, 영화관 입점 점포가 있으면 유동인구 흡수에 좋아 소위 ‘명당’이다. 하지만 건물 후면부나 지하점포 등은 고객의 접근성이 떨어져 매출에 상당한 지장을 초래한다.

점포의 크기와 모양도 살펴야 한다. 전면장방형이 활용성이 높아서 좋다. 전면부의 길이가 최소한 3.8m 이상은 확보돼야 한다. 더불어 유리 마감재 점포의 경우 사람들이 우회전하는 경우가 많아 우측점포에 더 많은 점수를 줘야 한다.

◇ ‘간판, 고객 동선’ 중요

점포는 고객의 입장에서 잘 보이는 곳에 위치해야 한다. 어디서부터 보이고 어떻게 보여야 하는 문제가 입지조건을 결정하고 매출과 직결된다. 최근 입지와 관련된 연구결과에 의하면 맹목적으로 걷는 사람이 점포를 지각하고 식별욕구를 느껴 입점 결정하기까지 약 7초가 필요하다. 따라서 시속 4km로 보행하는 사람이 약 8m 진행하는 거리로 약 10m이전부터 점포가 보여야 입지조건에 부합한다.

간판도 매출에 직접적인 영향을 미친다. 간판은 설치위치나 색상, 형태 등의 차이로 고객을 끌어오는 효과가 크게 바뀐다. 간판은 가장 잘 보이는 장소에 가장 잘 보이는 각도로 설치해야 한다. 아울러 고객이 지각하고 기억하기 좋은 디자인으로 단순한 조형, 색상을 사용하고 가급적이면 문자도 적은 것이 바람직하다.

고객의 동선흐름도 꼼꼼히 살펴야 한다. 동선이란 유동고객의 주된 흐름을 말한다. 노루란 동물은 꼭 다니는 길로만 다닌다. 사냥꾼은 바로 이 길목을 지키면 된다. 사람의 성향도 유사하다. 늘 다니던 길에 익숙하다. 사람들이 퇴근시간에 주로 이용하는 통행로가 어디며 주 동선이 어떻게 흐르는지 다각적으로 판단해야 한다.

점포에서 동선은 크게 외부동선과 내부동선으로 나누고 외부 동선이 무엇보다 중요하다. 1층 점포가 선호되는 이유 중 하나는 눈에 잘 띄고 이용이 편해서다. 그중에서도 한쪽 면에서만 보이는 전면 점포보다 여러 방면에서 볼 수 있는 코너 점포가 유리하다. 광고효과나 유동인구를 흡수하기에 수월하기 때문이다.

같은 상가건물 안에서도 내부동선에 따라 ‘되는 점포’와 ‘안 되는 점포’가 있다. 특히 대형 건물일수록 차이가 심하다. 1차적으로 눈여겨봐야 할 곳은 주 출입구와 엘리베이터, 에스컬레이터의 위치다. 내부적으로 최고 입지는 출입구 왼쪽 동선의 전면과 올라가고 내려오는 동선의 왼쪽 모퉁이 점포다.

◇ 남향보다 북향 유리

마지막으로 주택과 달리 점포는 북향의 점포를 고르는 것이 유리하다. 남향보다 매출이 좋아서다. 먼저 상품이 변질될 염려가 적다. 또, 진열 상품이 조명을 잘 받고 상품의 전시 효과가 뛰어나다.

이외에도 남향 점포보다 북향 점포가 영업이 잘되는 몇 가지 이유가 더 있다. 음식점이나 식료품 장사나 의류 등 공산품을 판매하는 점포가 남향이면 햇빛에 노출된 시간이 많다. 따라서 식료품이나 의류가 쉽게 변질되는 약점이 있다. 의류나 여타 상품 역시 노출되면서 변색돼 상품 가치가 떨어져 경제적 손실이 크다. 햇빛으로 인한 손실을 피하려고 상품 진열대를 신문지나 천으로 덮어 본들 상품의 전시효과는 떨어진다. 사람마다 매우 추운 날씨만 아니면 대부분 직사광선이 쪼이는 길을 피하므로 고객의 접근성이 떨어진다. 이 때문에 특히 여성들은 미용에 관해 예민한 알레르기가 있어서 햇빛에 노출되는 곳은 절대로 피하려는 성향이 있다.

조호성 기자

종합지 일간 대한뉴스(등록번호:서울가361호) 다이나믹코리아(등록번호:서울중00175호) on-off line 을 모두 겸비한 종합 매체입니다.

대한뉴스 다른기사 보기