건설교통부는 재건축초과이익환수에 관한 법률의 국회 통과(5.2) 등 8.31정책과 3.30 정책이 차질 없이 추진되면서, 그간 높은 상승세를 보여 왔던 강남 3구 재건축이 3개월 만에 하락세로 반전되는 등 내재가치에 비해 고평가 논란이 제기되었던 강남을 중심으로 주택시장이 본격적인 조정국면으로 접어들 전망이라고 최근 밝혔다.
건교부는 아파트 투자는 통상 5~10년 이상을 내다보고 투자하게 되나, 향후 5년 후인 2010년대가 되면 강남 주택시장의 수급구조에 근본적인 변화가 나타나기 때문에 과거의 집값상승 추이가 지속될 것이라는 막연한 관성적인 기대에 따라 추격매수에 나서는 것은 대단히 위험하다고 밝혔다.
2010년대 강남주택시장에 있어서 투자자들이 가장 주목해야할 변수는 주택공급 측면이다. 최근 5년간(2000~2005) 강남3구 아파트 재고는 2천호 감소하였으나, 향후 5년간은 최소 10만호 이상 증가가 예상되며, 이는 강남 집값의 대세 하락기였던 1990년대 초반 5년간(1990~1995) 순증분 3.4만호에 비해서도 약 3배 많은 물량이다. 수요측면에서도 종부세, 보유세 강화, 재건축 부담금 신설 등으로 투기이익의 기대가 불가능하며, 수급구조상의 변화와 금리인상 추세 등으로 향후 강남주택시장은 점진적으로 하향안정세를 보일 것으로 예상되었다.
건교부는 과거에는 부동산 관련 법제의 미비로 주거의 수단이 되어야 할 주택이 재산증식의 수단으로 악용되어 왔고, 강남 아파트가 그 중심에 서서 '강남불패 신화'를 만들어 왔으나, 충분한 주택이 안정적으로 공급되고, 다주택자 양도세 중과 및 고가주택 보유세 중과에 이어, 재건축 초과이익 환수방안이 마련됨에 따라 앞으로 투기적 성격이 강한 아파트 구매행위는 허황된 꿈을 쫓다가 결국 낭패를 보는 폰지게임(Ponzi game)에 빠져들 수밖에 없는 구조로 전환되고 있다고 밝혔다.
건교부 관계자는 역사적 경험은 시장수급과 괴리된 가격은 결국 하락하고 만다는 사실을 잘 보여준다고 말하면서, 이제 개개 경제주체들의 현명하고도 합리적인 판단이 필요한 시점이라고 강조하였다.
